万达曾经辉煌,我与万达的交集及新闻（下） (第2/2页)

不过,万达的快速扩张也引起外界对其资金链情况的质疑。王健林本人则多次对外界表示,万达的负债率远没有外界所传的90%,并称万达的资产负债率可能是中国房地产商里最低的。

现金流滚资产

“万达的商业模式是快买、快干、快竣工。”王健林曾说。与其它房地产企业不同,万达不储存土地升值溢价,而是一拿到土地就马上投入项目开发,在极短的时间内完工套现,然后投入到更多的新项目中。

据万达2013年上半年集团相关报告,仅今年上半年,万达新发展的项目就已经达到20个,其中包含18个万达广场和两个万达旅游城。如此多的项目集中上马需要极其丰厚的现金流,这正是外界质疑万达负债率高企的原因。

亚太商业不动产学院院长朱凌波告诉中国经济时报记者,“万达的商业地产模式,就是一种类资金链的模式,用可销售的住宅、写字楼回笼现金,然后沉淀成购物中心和写字楼的持有资产,他本身就形成了自己的循环链。”

万达的现金流滚动特别快。王健林曾说:“别的企业投资四五年,我们两年之内就干完,这就是竞争优势。这种物业投资,如果提前一年完成,财务上至少节约1个亿,佣金多1个亿,这就是2亿现金流。”

在全国万达广场项目遍地开花的前提下,项目的前期销售收入作用很大,王健林将此总结为“销售为首、现金为王”。一位不愿具名的万达管理层人士对中国经济时报记者说:“每30亿的项目,自有资金只占10%,其余款项为商品物业和住宅物业售卖所得。”

在近几年开展的万达第三代城市综合体项目中,万达将单个项目面积增加到30万平方米以上,综合了万达广场、高级酒店、写字楼和商业住宅,加大了出售物业面积。

低成本、宽渠道

出于市场和成本的考虑,在近几年的商业地产选址上,万达将目光主要集中在二三线城市的新开发区上。对急需招商引资获得政绩的地方政府官员来说,城市综合体、高级酒店、世界五百强具有致命诱惑。在此前提下,万达速度得以彰显,甚至有些地皮“招拍挂”还没有走完,万达已经开始对外发布项目招标。

朱凌波认为,“三快”模式实际上是一个跑马圈地的战略布局,去占领城市中优质地块,用规模影响力去扩大企业发展。

前述万达管理层人士也有此观点:“万达现在做的是拥抱城镇化的浪潮,尽快圈地。过几年,其他竞争对手死掉后,再下功夫提高盈利水平。”而在资金链方面,他还表示,资金链要看银行给万达贷款利率和授信额度。万达是银行界最优质客户,授信额度也最高。

据了解,央行金融司在2006年将万达列为全国房地产金融改革试点企业,给了万达一个绿色通道,万达的贷款申请可以直接向总行递交。四大国有银行中的工行、中行、农行三家总行给了万达巨额授信。相比其它房地产企业,拥有绿色通道的万达优势十分明显。

而在具体贷款业务上,万达除了获得开发贷款外,在项目完成后,还能获得一笔经营性物业抵押贷款。开发贷款一般只有2——3年,经营物业平均能达到8年,而拥有绿色通道的万达最高能将时间延长到15年。

王健林对此也曾表示,万达拥有多个万达广场,仅在银行做经营性物业抵押这一项的贷款规模就有望达到300亿元。而经营性物业贷款约占到万达地产开发资金的三成。在操作上,除了满租开业时能拿到一笔贷款,5年后因为租金上涨重新评估重新抵押,又可以获得一笔更高的抵押贷款。”

高速滚动下的隐患

速度造就了万达,却也像达摩利斯之剑般悬在万达的头顶。房地产企业顺驰也曾以速度闻名,并一度辉煌,但最终也可能因资金链断裂神话破灭。

“速度的确给万达留下了人才匮乏、工程质量、资金链紧张等问题。”朱凌波分析,万达销售模式也正面临着一个困局,前期出售物业的比例过高,导致后期经营不景气。同时由于城市综合体带动,万达一些商业物业的销售价格过高,会影响未来投资者和经营者的回报空间。这会对万达品牌和下一步销售产生影响。

而人才问题,王健林整整提了三年。之前提到的万达管理层人士也称,在万达文化城项目上,万达与联想、泛海和一方等其他企业联合开发,考虑的就是这些企业的资源和人才。

万达的步子迈得太快,而配套的零售百货、酒店、院线等战略合作企业却跟进不上。另一方面,订单地产的租户构成中,低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70%,租金收入却只占总租金收入的40%——50%。商业大牌的承租面积大,但是租金价格低,万达的租金收益严重受压。

低租金收益给万达带来的麻烦不仅如此,甚至会影响到万达最重要的融资渠道。“租金收益不够偿还利息,这是经营性物业抵押贷款遇到的最主要问题,这也是银行最头疼的。”盛富资本CEO黄立冲表示。而在资产证券化方面,万达之前在香港与麦格理合作成立REITS在港交所未上市成功很大一部分原因也是因为租金水平低。

但更大的问题在于整个大政策环境造成对于万达的不利局面。在中国,房地产市场和房地产企业仍然是被调控对象。房地产企业上市融资和资产证券化阻力重重等。

虽然前期的私募做得很好,但是万达商业地产公司上市仍然遥遥无期。“地产公司在目前这种调控形势下,上市可能不太现实,等一等看吧。”王健林曾说。

万达一直在寻找新的渠道。万达曾尝试过信托产品,与建行和北京银行合作推出过三宗信托融资产品。但相比银行,信托的综合成本偏高,普遍在12%左右。成本高、金额少、周期短,并不适合万达。

“全球95%以上的购物中心是由REITS持有的。但在中国,我们没有这种金融产品的支撑。”王健林说。

“无论模式怎样,但最终企业一定还是要赚钱的。”朱凌波分析,但万达是一种资产快速扩张的模式,它不用投资回报来衡量企业的发展,更多是通过企业规模扩大和资产升值这种方式来融资。

《生活方式将转变，万达：文旅地产或成主要商业模式》

赢商网2014/05/24

朱凌波：谈到文旅地产，我们有两个方面探讨，一个文旅地产是商业地产升级版，另一方面，文旅其实也是商业地产的组成部分。万达提出口号认为商业地产自身企业发展的规模，还有未来商业地产发展的空间到了转型升级，大力发展文旅地产，把文旅地产作为商 业地产是万达未来的主要商业模式。

其实我想文旅地产能够在这样一个阶段有这样的 趋势，包括做商业地产或者其他产业地产，其他产业的人关注或者 推动文旅地产 ，我用几个通俗的词跟大家做一个交流。 有钱，有闲，有文化、有生活哲学。从 中国几代人目前的生活状态和方式来看，中国进入以文化、艺术、旅游跟消费主要的 模式，生活方式转型是未来很大的趋势。另外，中国现在主流社会无非是官员、企业 家，还有知识分子，这些人生活方式出现很大变化。

官员现在讲房产，这个空间做的 很大，很重要的知识分子 有一个中国的文人士大夫有一个很重要的消费或者生活 哲学，如果整个社会的开放度自由言论受到了阻碍或者挤压或者压力，他们就会产生 逃避，回归自然、回归田园。 近很多像柳传志在商言商，更多介入政治，介入主流 社会的东西，这都是传统。这些挤压 的都表明中国未来的文化艺术、旅游这些消 费模式，包括生活的方式可能在未来有更大的变化！

《金融创新 促进商业地产良性发展的新机遇》

赢商网贵州站

2014-10-25

摘要：在日前举行的中国商业推动地产论坛贵州峰会上，全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波，就“商业地产发展趋势与机遇”作了精彩的主题演讲。

朱凌波：中国的金融创新如果没有突破，房地产是不可能有持续健康的发展。比如万达，如果它不再跟中国金融创新和国内外资本接轨，将可能出现严重问题。现在万达号称有4600亿资产，是一家大规模、高速成长的企业。如果不找出资产增值的退出通道，那么未来不只是万达，中国所有做商业地产的企业都会面临巨大问题。

我们中国的金融有几个致命的缺陷，第一为商业地产提供的短期信贷资金。第二是金融体系是以资产作为抵押的体系。中国金融80%的抵押物都是跟土地和房屋不动产相关的，而在国外，却可以脱离抵押体系，可采用租约抵押贷款。第三个层面就是金融创新，现在进入商业地产的资金，没有建立良性循环。进入以后如果没有销售、没有回款，这个钱就回不来。商业地产的资产如果不盘活，未来中国金融的风险就像海南地产一样出现泡沫。最近，政策上出现了一线曙光，我们呼吁了多年的以房地产限购解压为始的救市政策，以及未来的资产证券化——MBS的提出可能会为未来中国商业地产的良性发展提供一个很好的解题。

万达抛出第四次转型计划转向“轻资产”

2015年01月23日《京华时报》

“任何一个实体商业地产，最终都要完成其金融属性，实现商业与金融、实体与虚拟的对接，这是未来的发展大势，也预示着万达进入一个新的发展阶段。”亚太商业不动产学院院长、全联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波对记者表示。

除了商业地产实行轻资产的创新模式，万达还将加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，5年后将形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。

这也是万达提出的第四次转型，也是范围更广、力度更大的一次全新转型。按照规划，万达文化旅游项目将从今年开始进入丰收期，文化集团收入计划达到450亿元；电商公司将开业成都云数据中心，完成15个智慧产品的上线，继续搞好线上技术研发，做好支付规模；金融领域，今年一季度将成立万达金融集团，并于年内并购1至2家金融企业，向互联网金融方向迈进。

同时，万达也将从中国企业转型为跨国企业，今年将完成2至3家较大规模的并购，5年后海外收入占比将超过20%。

《万达12月再添12家万达广场 背后有何商业逻辑》

《新京报》2018-12月-4日

“在全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波看来，轻资产转型是万达由开发商向运营商转变重要的高阶阶段。“万达专业运营模型与团队已经成熟，此外，轻资产还可以回避开发商重资产、长周期以及商业地产金融短板没有退出通道，造成企业资金链进展、回报率很低，周期拉长的问题。”

朱凌波指出，轻资产的好处还在于，可以提速发展，万达凭借多年积累的能力、模型、产品标准，可以用软专业迅速复制。

值得注意的是，随着电商的冲击，线下商圈都在奋力转型向线上靠拢，万达缘何依然加大线下布局？

“线下是主体，线上是赋能，线下是基础、线上是增量。线上线下一体化，并实现闭环才是良性和终极出路。”朱凌波表示。”